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深圳空放贷款如何评估房屋价值及抵押物评估标准_深圳空放贷款有什么套路
发布时间:2024-04-04 23:59浏览次数:
  • 第 1 个:深圳空放贷款如何评估房屋价值及抵押物评估标准_深圳空放贷款有什么套路

下面,我将以我的观点和见解来回答大家关于深圳空放贷款如何评估房屋价值及抵押物评估标准的问题,希望我的回答能够帮助到大家。现在,让我们开始聊一聊深圳空放贷款如何评估房屋价值及抵押物评估标准的话题。

文章目录列表:

1.二手房评估贷款标准二手房评估价贷款怎么算
2.房产抵押贷款怎么评估房产价值
3.浅议房地产抵押贷款评估?
4.抵押贷款房屋评估价值怎么算
5.抵押物评估方法有哪些

深圳空放贷款如何评估房屋价值及抵押物评估标准_深圳空放贷款有什么套路

二手房评估贷款标准二手房评估价贷款怎么算

2018二手房贷款评估费

在进行二手房交易的时候,房屋出售方想要卖一个好价钱,就需要做一个房产评估。房屋购买方如果需要贷款,银行也会委托相关机构对房屋进行评估。那么,2018二手房贷款评估费要怎么算呢?一起来了解一下吧。

一、2018二手房贷款评估费

1、二手房免费评估

目前除了具有专业资质的房产评估机构以外,还有一种日趋成熟的网络二手房评估方式。现在国内有多家大型房产网站以及拥有房产频道的综合性网站都开始为消费者提供免费的二手房评估服务。但是需要提醒大家注意的是,如果只是想知道自己的房子值多少钱或者能卖多少钱的话,不妨试试这种评估方式。如果是要到银行作房产抵押贷款的话,银行方面目前还不认可这种评估方式,因为网站提供的免费房产评估结果不具备法律效力。

2、二手房付费评估

房产评估在二手房交易过程中扮演着非常重要的角色,比如说买房子贷款、卖房子过户、找中介卖房都需要有专业资质的房产评估机构来出具评估报告。特别是办理二手房抵押贷款的时候,银行一定会指定房产评估机构对抵押房产进行评估,有了评估报告以后才会向贷款人发放贷款。

二、二手房评估如何收费

二手房评估收费一般采用累进计费率标准,房产总价为100万元以下(含)的,评估费计取费率为房产总价的0.42%。房产总价为100万元以上500万元以下(含)的,评估费计取费率为房产总价的0.3%。房产总价为500万元以上2000万元以下(含)的,评估费计取费率为房产总价的0.12%。房产总价为2000万元以上5000万元以下(含)的,评估费计取费率为房产总价的0.06%。房产总价为5000万元以上的,评估费计取费率为房产总价的0.012%。

三、二手房评估费用的依据是什么

1、二手房房龄

二手房新旧的程度,房子使用年限的长短,都能带给买房者最直观的感受,影响房屋出售的价格。房子是一宗大额消耗品,从修建完毕开始就进入了折旧期。所以房产在作评估的时候,一定会计算房屋的折旧费。

2、二手房户型

二手房户型也是决定房子好不好卖的重要因素,目前房地产交易市场的2居室和3居室房子最好卖,评估费用也高。反之,如果房子户型过大或者过小,都不被主流人群接受和喜欢,所以评估费用反而更低。

3、房屋楼层

交易房产的楼层同样是影响房价的因素之一,对于高层建筑来说,位于中间部位的楼层估价相对较高,如果底层或者顶层楼房带有户外花园,也能间接拉高房价。

4、房产位置

房产的位置是决定房价的最重要因素之一,地铁房、学区房等等各种概念房供不应求,房产评估费用自然是水涨船高。

文章小结:以上就是关于“2018二手房贷款评估费”的相关问题解答,希望能够为有需要的朋友带来助益。如果只是作二手房贷款评估来说,直接找到贷款银行,根据他们指定的专业评估机构来进行评估就好了。

二手房贷款评估费怎么算

按揭贷款购买二手房,会涉及到的费用有评估费用、抵押登记费用、合同公证费、担保服务费用等。那么,二手房贷款评估费怎么算呢?按揭二手房如何转让呢?下面就跟着小编一起来了解一下吧。

一、二手房贷款评估费怎么算

1、房屋价格一百万以下的,包含一百万,收取评估总价的0.42%。一百万到五百万的,包含五百万,累进计费率为0.3%。

2、五百万到两千万的收取评估总价的0.12%。两千万到五千万,包含五千万的收取评估总价的0.06%。五千万以上的收取评估总价的0.012%。

二、按揭二手房如何转让

1、按揭二手房分为两种方式。第一种就是买方一次性把钱付完还清贷款,并终止了借款合同。然后办理完注销抵押的手续,使房屋不存在其他的权利障碍,最后由二手房权人和购买人办理过户手续。但是这种方式存在一定的风险,购房者需要谨慎。

2、另一种就是转按揭贷款购二手房,也就是购房者向银行申请按揭买房,这样既可以和卖方原按揭银行申请转按揭,也可以和其他银行申请。双方签订合同之后,购房者给银行递交相关的材料证明,并申请转按揭。最后双方办理还贷的手续,以及过户手续。

3、双方和共有权人填写申请审批表,然后买卖双方签订债务转移协议。买方需要具有完全民事行为能力,以及收入情况证明,以及合法的身份证,有没有还贷的能力和意愿,每月收入需要是月供的三倍。

编辑总结:关于二手房贷款评估费怎么算?以及按揭二手房如何转让?相信大家看完文章都有所了解了吧。希望上面的内容能给大家带来一些帮助和建议,如需了解更多相关资讯,请继续关注我们哦。

二手房贷款最新规定

法律分析:二手房贷款最新规定:1、二手房贷款的最高额不能超过抵押房屋评估价格即其确认价格和成交价格两者中较低者的70%;2、二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。借款人信用良好、具有稳定的职业和收入,具有购房合同、城镇常住户口或有效居留身份,能够支付不低于购房全部价款后防务评估价50%的首期付款,同意以所购房屋或提供贷款行认可的资产作为抵押物等。

法律依据:《中华人民共和国商业银行法》第三十六条商业银行贷款,借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力,抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。经商业银行审查、评估,确认借款人资信良好,确能偿还贷款的,可以不提供担保。

买二手房贷款最高能贷多少

贷款买二手房,可贷评估价(这个评估价是银行认可的房地产评估公司出具的)的7成。二手房的贷款额是按评估价来计算的,评估价比成交价低,因此二手房的首付款要把成交价与评估价之间的差额计算进去。举例:一套市场价100万的房子,其评估价是90万,那么首次贷款的话,可贷90万的7成,即63万,剩余的钱都是首付款,即首付款是37万(首付比例区别于购买一手房的30%)。评估价越高,贷款金额越高,首付款越低,反之评估价越低,贷款金额越低,首付款越高。以上价格均来源于网络,仅限参考。

二手房贷款怎么算

问题一:买二手房怎么贷款 二手房贷款申办程序怎么办?

答:⑴购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同;⑵符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请,并提供有关证明材料;⑶买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估;⑷律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析,出具《法律意见书》;⑸贷款银行进行审批,通知借款申请人是否同意贷款;⑹买卖双方办理产权过户手胆,过户后,借款人到银行办理贷款手续;⑺购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同;⑻买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续;⑼借款合同生效后,贷款银行根据借款合同划付资金;⑽借款人按月还款;⑾借款人还清贷款本息,解除抵押担保。

问题二:房子贷款怎么算啊?求高人指教 总款687500元。若你们那边的首付最低是三成的话首付款应该是206250,贷款总额481250元。取整数好计算首付2062501250=207500元。贷款总额48万整。

银行贷款若基准6.55%的利率

10年的话,月供5460多。连本带息655500,利息175500元。

15年的话,月供4200左右,连本带息755000,利息275000元。

贷款利率能打8.5折的话。5.22%的利率

10年的贷款月供在5150左右,连本带息617000左右,利息13.7万左右

15年的话月供在3850左右,连本带息69万左右,利息21.3万左右。

利率的打折取决去贷款银骸是否有次优惠。

月供的话,取决于你们两人的还款能力和首付成数。

一般来说首付越多、贷款年期越少,你所支付的利息越少,月供也不会很高。

首付低、贷款年期越长,你所支付的利息越多,但月供不会很多。

问题三:二手房贷款首付怎么算 二手房首付计算方式:净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)

二手房贷款首付:

1.售房者因素

1)全款购房或已偿清银行房贷

如果购房人手中资金不多,但资信状况良好,一般只需首付2成作为二手房贷款首付款即可。

2)尚未偿清房贷,要求购房者配合还款

视购房者资信状况,一般首付3成即可。此外建议走资金监管程序,以免因某些原因造成损失。

2.购房者因素

1)资金充裕,能一次性付清房款

当然这种情况也就不涉及首付款的问题了。

2)购房人资金不足,需要贷款。这就需要看购房人名下是否有房产?有几套房产?

①名下无房,或不存在尚未偿清贷款的房产,则所购买的二手房就为首套房,皆以评估价为准,而非市场价。部分城市出台了限购、限贷政策的,以当地政策为准。

②名下尚有一套尚未还清贷款的房产,则所购买的二手房即为二套房,申请贷款购买的话,首付比例不得低于30%。相应的贷款利率也会有所上浮。

③如果购房人名下已有两套房产,且都处于正常还款中,在购买二手房时就不能申请贷款。

3.二手房因素

如果购买的二手房,所处地段不好,房龄较高的话,部分银行也会上浮首付比例和贷款利率。

问题四:二手房按揭贷款怎么计算? 二手房是以房屋的评估价格按比列贷款的,评估价格不同的银行可能会存在差异。直接在百度上搜索按揭计算器,只要输入贷款金额和年限,就能帮你计算出月供。

问题五:贷款买二手房业主首付要怎么算 二手房借款首付比例:

1.假如上家现已偿清房贷或不需求购房者分担借款,并且购房者天资极好,能取得8成二手房借款的状况下,就只需付出2成的二手房借款首付。

2.假如上家尚未偿清借款,并且请求购房者合作还贷的话,安全的做法是走资金监管程序,然后首付3成的二手房借款。

3.假如购房者资金充裕,能一次性付出房款,则不需求交纳二手房借款首付。

二手房按揭借款首付计算方法:

净首付款=实践销售价-客户借款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)

借款额=二手房评价价80%(初次借款额度可达80%)

借款额预算方法,可用合同价85%,预估出大致评价报价。

假如是二手房首套购房,则二手房按揭借款首付最少30%,可借款70%;假如是二套购房,二手房按揭借款首付不低于70%;利率为6.55%。

注意:客户与业主可对二手房买卖什么时候付首付洽谈好,不过必定会在缴税过户前。通常状况是签合同时要交10%的购房订金(假如购房者不买了,业主不退;假如业主不卖了,需双倍返还给购房者);余下的有些可约定时间进行交代,例如一星期内,半个月内或一个月内,最终弥补缴税过户前首付款余款悉数交。

二手房交房时间:

全款购买和贷款购买需要的时间不一样,具体情况如下:

一、全款购买,约7天

1、看房,买卖双方达成协议、支付购房定金:1天

2、房屋过户,支付首付款:1天

3、交税、领取新房产证:4个工作日

4、物业交割、支付尾款:1天

二、贷款购买,约20个工作日

1、看房,买卖双方达成协议、支付购房定金:1天

2、提交贷款申请、签署贷款合同:1个工作日

3、物业评估,第三方担保:1-2个工作日

4、银行审批:5个工作日

5、房屋过户,支付首付款:1个工作日

6、交税、领取新房产证:4个工作日

7、银行领取贷款合同、房屋抵押登记:2个工作日

8、银行放款给卖方、物业交割、支付尾款:2-5个工作日

问题六:二手房按揭贷款首付怎么计算 二手房按揭贷款购房根据商业贷款和公积金贷款,贷款的计算标准分别如下:

(一)买方商业贷款购房:

1、买方选择商业贷款购买首套住房,最低首付比例为房屋评估价的30%,最高贷款比例为70%;

2、买方选择商业贷款购买二套以上住房,最低首付比例为房屋评估价的50%,最高贷款比例为50%;

3、买方选择商业贷款购买商业用房,最低首付比例为房屋评估价的50%,最高贷款比例为50%;

(二)买方公积金贷款购房:

1、买方选择公积金贷款购买首套住房,最低首付比例为房屋评估价的20%,最高贷款比例为80%;

2、买方选择公积金贷款购买二套住房,最低首付比例为房屋评估价的40%,最高贷款比例为60%;

3、买方购买三套及以上住宅以及购买商业用房无法使用公积金贷款。

问题七:二手房贷款,过户费用怎么计算 二手房交易中买房人应缴纳税费包括:一、契税:房款的一.5%(面积在一四四平米以上的需要缴纳三%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳一%)二、印花税:房款的0.05%三、交易费:三元/平方米四、测绘费:按各区具体规定5、权属登记费及取证费:按各区具体规定,一般情况是在二00元内。卖房人应缴纳税费包括:一、印花税:房款的0.05%二、交易费:三元/平方米三、营业税:差价5.5%(房产证未满5年的)四、个人所得税:房产交易盈利部分的二0%或者房款的一%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。以总价值四0万的房子为例,过户的手续费将近三万。这其中买方需要承担的大额费用就是契税;其他费用是由出卖人承担,但一般卖方会约定由买方缴纳

问题八:买二手房的商业贷款额度是怎么计算的 若您所在城市有招行,可通过招行尝试申请贷款,贷款/授信金额最高不超过所购房产抵押价值的70%,同时须满足监管部门及银行相关规定。监管部门政策调整的,按照银行及监管部门相关规定执行。抵押价值根据押品的评估现值与成交价格孰低的原则确定。

具体您办理这笔贷款对应的金额信息,您也可以在通过柜台个贷部门办理申请的时候,再通过柜台个贷部门详细确认一下。

请您在8:30-18:00致电95555选择“2人工服务-“1”个人银行业务-“4”个人贷款业务进入人工服务提供贷款用途及城市详细了解所需资料。

问题九:买二手房贷款。怎么按平估价算 一,评估价是采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。

二,一套旧房价值几何,可不是评估师凭经验“毛估”出来的,必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”,通常选择三套符合以下要求的可比物业:与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象,加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值,就是委托估价房屋的评估价。

三,网签时,成交金额可以按评估价来作为网签价格,这样能省些税钱。比如实际成交价是100万,评估价是90万,就可以用90万来作为网签价。

问题十:房屋贷款首付怎么算 房子110平单价4000,房子总价是44万

算首付,得先算出贷款额,首付30%,贷款70%,

贷款额是根据地区指导价来算(建委规定的最低过户价),地区指导价一般比成交价低10%

4000-(4000X10%)=3600(地区指导价)

3600X110平方米=396000元

396000X70%=27720元(这个就是你的贷款额度)

44万(成交价)-27.72万(可贷款额度)=162800元

你的首付款是16万

月供是这么算的

贷款额X贷款年限X利率=月供

277200X20X7.05=39085200

月供也就是400块钱那样

只要是成年人就可以办理贷款,不需要工作,不需要生意,银行是抵押房本的,买房基本上是随便贷款的!

房产抵押贷款怎么评估房产价值

抵押贷款的房子一般找有资质的房屋抵押评估机构进行评估。抵押人与抵押权人共同作为委托方向房屋抵押评估机构出具“房屋评估委托书”作为委托评估的依据,如果对房屋抵押评估的机构没有异议,即可视为接受委托。

法律依据

《中华人民共和国资产评估法》第二条本法所称资产评估(以下称评估),是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。第三条自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的,可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项,法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估),应当依法委托评估机构评估。

浅议房地产抵押贷款评估?

正规贷款的程序都是需要将抵押的房产,先经过评估公司评估,评估公司给出房屋的价值,然后根据房屋价值,可以贷到6到7成。

1、前期准备房产抵押贷款担保所需材料 :

(1)个人身份证件、户口本、居住地址证明、婚姻状况证明;

(2)个人收入证明或资产状况证明;

(3)抵押房屋的产权证明;

(4)若申请人以他人房产作抵押,还需提供房产权属人(含共有人)身份 证、婚姻状况证明、同意抵押的书面证明等;

(5)若指定银行,还需要满足该银行要求的其它证件。

2、房产抵押贷款担保具体流程:

(1) 客户名下的房产首先是可以办理房产抵押登记的大产权房屋;

(2) 找到 钻诚担保 抵押贷款担保经办部门办理抵押贷款申请;

(3) 钻诚为客户选出最优银行和最优房产评估机构对客户提供有自有房产进行评估,并提交房产评估报告。

(4) 钻诚手续部门协助客户办理房产保险手续及相应的贷款审批手续,贷款额度最高可达评估价值的80%。

(5) 手续部门协助客户持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续。

(6) 抵押登记办妥后,银行方可发放贷款。

抵押贷款房屋评估价值怎么算

一、评估的前期工作

抵押贷款评估的前提是银行已意向同意放贷,进入抵押程序。而有些委托方直接找评估公司评估,然后再与向银行申请贷款,当银行不同意贷款时,就出现不来取报告或出现备案退单的情况。因此,有必要在接受委托时,提醒委托方,能否实现贷款与评估公司无关,或在业务约定书中明确。

抵押贷款评估,委托方往往对评估结果有要求,有的委托方坦言,我付评估费就是要****万结果的评估报告,这时就是考验评估师的执业道德和风险意识。应该婉言回绝委托方不合理的要求,与委托方进行充分的沟通,对评估相关事项达成共识,以免评估工作完成后扯皮、甚至收不到评估费。

按《资产评估操作规范》、《房地产估价规范》没有预估这种做法。当委托方要求预估时,建议签定委托书,收取评估费。因为,预估的结果要与正式出报告时的结果相近,这实际上完成了大量的评估工作;其二、有的委托方找几个评估机构,谁预估值高就找谁评。有的评估机构或评估师为了接到业务,未履行一定的评估程序就主观地给委托方一个满意的预估值,当正式做报告时就出了问题。

二、评估的价值类型是市场价值

抵押贷款中的抵押物是处于准交易状态,当抵押期满而无法还贷时,银行有权依法处置抵押物。因此,抵押物评估结果应该是市场价值。《房地产抵押估价指导意见》(建设部、人行、银监会建住房(2006)8号)第四条规定:房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值。但进入抵押的价值要扣除处置抵押物时所要发生的卖方税费,即平常称之为抵押价值。同时要考虑处置风险,做变现能力分析。有人说,贷款时要打折,要把抵押物价值评高;有人提出,要防范信贷风险,要把抵押物价值评低,这都是错误的,有悖于评估公平、公正的原则。

三、商品房评估

1、商品房抵押都采用市场比较法。但在实际应用中存在二个问题,一是实例不充足,难以选到三个可比实例;二是案例的交易价格与市场行情脱节,普遍低于实际成交价。在这种情况下,要求估价报告一定要取协会交易网上的案例会影响估价结果的正确性,我们也无法要求交易案例做到既全面又准确。因此,只要是实际成交的案例,不管它是从什么渠道取得的都可以用,但要在估价报告中阐明。而对于案例交易价,在与有确凿依据的市场交易行情有明显的差异时,应予剔除,应当选取符合市场行情的交易实例。

2、要规范比较案例的选取。比较案例决定着估价结果的准确性。笔者提出以下几个问题与同行交流:

(1)比较案例应在同一供求圈内。通常做法选取同一地段等级案例,而实际上,同一地段等级价格差别大不足为奇,而作为比较案例互相之间价格应尽量接近,科学、合理的做法应该是选择同一地段等级、同一供求圈内的交易案例。

(2)交易案例不能集中在同一个住宅区。不论小区的建设规模有多大,许多价格影响因素是雷同的,其实际上只起到一个案例的作用,只有在估价对象和交易案例都在同一个小区时才可以。

(3)比较案例交易日期要尽量接近估价时点,特别是在房地产市场价格变动较大时。两年来,福州市住宅市场出现过高过快增长的房价,甚至有个别月份的涨幅名列全国前茅,评估不评论市场经济,但要与估价时点的市场行情吻合。选用一年甚至一年以上的交易案例是对估价时点的亵渎。

(4)比较案例交易情况在案例库中并没有体现,在实践中我们曾发现,怎么东把头比中间楼口还便宜;二层比四层还贵等不合常理的现象。交易情况五花八门,有现房、期房之别;有一次性付款、分期付款、按揭之别;有关系背景交易;有特殊交易方式下交易等等,这些估价人员无法知晓,又不允许对交易案例的价格进行改动,因此,应剔除偏离正常市场价格的交易案例。

(5)比较案例的价值品位:市房地产估价协会今年五月份出台了户型指数,给出了户型的价格差异,所以,比较案例住宅户型要相同;商品房价值中分担着一大块土地的价值,因此,比较案例住宅小区的建筑密度及配套设施建设要尽量接近;建筑物层次(多层、小高层、高层)要对应;写字楼的楼宇档次(智能化程度)要一致等等。

(6)二次装修不应列入比较案例中去比较。一是装修品位、装修档次差异显著;二是比较对象的装修无法进行现场勘察;三是装修价值不能与建筑物价值合并,不是同类项。二次装修有普通装修、中档装修、高级装修之别,装修品位、式样因人而异;在处置抵押物时,二次装修的价值也难以完全转嫁给买方。因此,抵押评估时,二次装修应单独评估。比较案例在个别因素中的装修指的是楼宇的一次装修。

(7)建筑物成新的比较不合适。目前的做法是把比较案例所在的楼盘成新与评估标的做比较,而且仅从建造时间上考虑。建筑物的新旧程度建设部有评估鉴定标准,是评估标的自身的新旧程度,没有这样的概念,这一单元房与那一单元房比是八成新。抵押物的房地产,是评估其作为二手房的市场价值,因此,其成新应单独评估。

四、自建房评估

不论是单位还是个人自建房,抵押评估主要采用成本法。只有在其有明显而稳定的出租收益时,才能用收益法评估。

五、在建工程评估

1、采用假设开发法,即预估估价对象开发完成后所拥有的合理的市场价值并将其折为评估基准日的现值,扣除成本、税费、正常利润后评定评估对象所具有的价值。

2、采用成本法,即评估估价对象已完工(形象进度)部分的重置完全成本。

比较以上两种方法,假设开发法需占有详尽的工程造价资料,其估价选取的许多参数依赖于估价师的主观判断,工作量大且准确性差。而成本法评估,有人认为评估的是成本,而末体现其市场价值。实际上,只要在重置成本中合理地计算了投入的资金成本、开发投资利润,两种方法评估结果差异不会太大,具有可比性。

在建工程抵押估价报告要披露工程是否存在拖欠工程款的情况。《房地产抵押估价指导意见》第十七条规定:在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明;存在拖欠建筑工程价款的,应当以书面形式提供拖欠的数额。因此,在接受委托时就要委托方提供这方面的资料,并要对其真实性、可靠性负法律责任。

六、房改房、集资房、拆迁安置房评估

这娄房估价方法基本上与商品房相同,但是在缺少同楼房的可比实例时,而用商品房交易案例,要注意选择在个别因素和区域因素上品位相称的案例,否则20%修正幅度不足以修正,造成估价结果偏高。

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抵押物评估方法有哪些

这个是由各个评估公司自行收取的,没有统一的标准,一般为评估总价的千分之一,只要在物价局制定的标准内浮动都是合法合规的。

资产评估收费标准分为五档,各档差额计费率如下表:

档 次 计费额度(万元) 差额计费率(千分率)

1、 100以下(含100) 6

2、 100以上~1000(含1000) 2.5

3 、1000以上~5000(含5000) 0.8

4、 5000以上~10000(含10000) 0.5

5 、10000以上 0.1

抵押物估价方法有许多种,要根据不同种类的抵押物以及抵押物自身不同的情况,具体确定采用哪种估价方法。常用的几种估价方法有:重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法等。

一、重置成本法

(一)复原重置成本法

复原重置成本法,是指按原功能、材料、工艺、消耗等复制被估价抵押物,参照现行价格水平和费用标准估算重置全价,并:扣除有形损耗和无形损耗后,评定资产净价的办法。

其基本公式为:

资产重置净价=(资产复原重置全价-技术性贬值)×成新盎

资产复原重置全价=(某项材料消耗量×该材料现值)+(原耗工×现行工时费用)+(原劳务消耗量×现取费标准)

技术性贬值,是指因技术陈旧影响抵押物价格的部分:

(二)更新重置成本法

更新重置成本法是在现行技术条件下,按新材料、新工艺、新消耗、新价格和费用标准,重置与被估抵押物具有相同功能的全新资产而得出的重置成本,再扣除有形和无形损耗,以评定资产净值的办法:

其基本公式如下:

资产更新重置成本净价=资产更新重置成本价全价×成新率一功能性贬值

资产更新重置成本全价=现行技术条件下的量耗×现价

功能性贬值是因技术进步使类似功能成本降低(包括投资成本和运行成本)。或相同投资获得功能更先进、更完备的资产,致使被估抵押物价格下降的部分。

(三)物价指数调整法

物价指数调整法是根据历史成本,考虑物价指数.把账面成本调整成重置成本全价,再扣除各种损耗确定重置净价的方法。

其基本公式为:

估资产重置成本净价=被估资产历史成本×适用物价指数×成新率-技术性损耗-功能性损耗

被估资产历史成本来源于会计账簿,其他参数同上。

二、现行市价法

现行市价法是以市场参照物的实际售价为基础,考虑出售时间、出售条件,与类比物在生产规模、效率、地理位置、竞争能力和收益等方面的差异,通过类比分析进行调整后,评估抵押物收益现值的办法。

其基本公式为:

资产价格=参照物价格+(时间差异价格+条件差异价格+规模、效率、位置、收益等有差异价格)

式中时间差异影响价格的测算,可按类比物出售时间为基期的定基物价指数来进行计算。根据被估抵押物的不同情况分别采取综合物价指数、分类物价指数或单项物价指数,其他参数可采取具体因素分析的方法测定。

三、收益现值法

收益现值法是通过预测被估价资产的未来获利能力和市场资金利用(收益)率来测算该资产的现值的方法。

(一)未来收益能够确定在某一期间内的

其计算公式为:

被估价资产价值=(各年预期收益额×各年折现系数)

式中收益额确定有3种情况:一是企业利润总额;二是企业利润与折旧额之和;三是企业税后利润,可根据具体情况选择。折现系数采用银行利率加一定幅度的风险率。

(二)未来收益是无限期的

1.未来收益各年不等额。其公式为:

式中:Rt表示每年的收益

t表示时间,第1,2…,n年

i表示折现率

2.未来收益各年是等额的。其公式为:

式中:A表示未来年份等额收益

I表示资本化率,即等额无穷收入的折现率。

四、清算价格法

清算价格法是按资产可变现价值来确定其价值的方法。通常清算价格都低于其持续经营价值,主要取决于资产的通用性能。

专用设备和在产品通常很难找到买主,其价格往往低于经营资产的价值,清算价格一般通过市场售价比较法来获得,即在市场上选择适当的参照物,估算一个折扣率来确定被估价资产的清算价格。其公式为:

被估价资产的价值=参照物全新的市场价格×折扣率×所估价资产成新率。

扩展资料:

贷款抵押物估价是指由专门的估价机构如会计师事务所,按照科学公正的办法,对抵押物的即期以及贷款到期时的价值、变现能力的综合测算。商业银行依托会计师事务所等估价机构办理抵押物估价既是完善贷款抵押担保,防范银行信贷风险的重要措施,也是增加银行营业收入,发展中介业务的一个有效途径。

估价的特点:

贷款抵押物估价作为资产估价的一种,既有一般资产估价的特点,也具有贷款抵押物这种特殊资产估价的特点。作为一般资产估价,主要有以下特点:

1、现实性。

指以确认抵押物及其评估价格的基准时间为时点,对抵押物的实际状况进行估价。主要表现于:

(1)以现实存在为依据,没有与过去业务及记录进行衔接的约束;

(2)要以现实为基础反映未来;

(3)强调客观存在。

2、市场性。

抵押物估价是在模拟市场条件下对资产进行确认、估价和报告,并且通常受市场的直接检验。

作为特殊资产——贷款抵押物的估价,其特殊性主要表现于:

(1)预测性。抵押物估价不但要测算抵押物的即期价值,还要预测该资产在未来某一时间(如贷款到期日)的价值。

(2)以贷款安全为目的。一般资产估价,以准确性为最大原则,而贷款抵押物估价,则以保证贷款安全为最大原则。

因此,它常常以预测为重要手段,在价格要素估价方面,如预期寿命、功能适销率、价格、利润等经过科学的预测,从而得出未来某时点上,贷款抵押物的有效变现价值,从而保证贷款安全。

3、咨询性。

抵押物估价结论本身不具备强制执行的效力,只供银行信贷部门参考使用,估价人对估价本身符合职业准则要求负责。

百度百科——贷款抵押物估价

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